Relevante Neuregelung der Gebäude-AfA durch das Jahressteuergesetz 2022

Das Jahressteuergesetz 2022 beinhaltet eine für die Immobilienwirtschaft relevante Neustrukturierung der Abschreibungsvorschriften für Gebäude.

Einerseits wird die AfA für Gebäude, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören, ab 1. Januar 2023 von 2% auf 3% erhöht. Dies ist zu begrüßen. Leider gilt dies allerdings nur für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt werden. Bei Gebäuden, die noch vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, verbleibt es bei der bisherigen AfA von 2%. Eine Ausnahme gilt nur in Bezug auf Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden: Hier beträgt die AfA auch weiterhin 2,5%. Künftig gibt es also drei AfA-Sätze für Gebäude, die nicht in einem Betriebsvermögen gehalten werden:

• 2,5% für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind,
• 2% für Gebäude, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt worden sind und
• 3% für Gebäude, die in 2023 ff. fertiggestellt werden.

Für Gebäude, die in einem Betriebsvermögen gehalten werden (z.B. über eine GmbH oder eine gewerblich geprägte oder tätige GmbH & Co. KG) bleibt alles bei Alten:

Hier gilt auch weiterhin die AfA von 3% p.a., sofern der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde (ansonsten 2% oder, falls Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 2,5%).

Weniger schön ist allerdings, dass das Wahlrecht, Gebäude – alternativ – nach ihrer tatsächlichen – kürzeren – Nutzungsdauer abzuschreiben, ab 2023 gestrichen wird. Diese Streichung hat es in sich. Bisher war es nämlich möglich, Gebäude statt pauschal über 33, 40 oder 50 Jahre nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abzuschreiben, z.B. dann, wenn es sich um eine Leichtbauhalle handelte. Diese Regelung ist nunmehr entfallen. Es bleibt also bei den oben genannten pauschalen AfA-Abschreibungssätzen, auch wenn diese in der Realität und gemessen an den tatsächlichen Umständen zu niedrig sind. Immerhin ist es jedoch so, dass die Abschaffung der Abschreibungsmöglichkeit nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nicht rückwirkend gilt, d.h. Gebäude, bei denen die AfA in der Vergangenheit zulässigerweise nach der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer bemessen wurde, können auch weiterhin mit dem in der Vergangenheit festgelegten (höheren) AfA-Satz abgeschrieben werden.

Für die Praxis bedeutet dies, dass es für Gebäude im Betriebs- oder Privatvermögen, was die AfA anbelangt, kaum noch Unterschiede gibt: Der AfA-Satz für Fertigstellungen ab 2023 ff. beträgt einheitlich 3%.